Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Türk Medeni Kanunu taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliğini resmi şekil şartına bağlamıştır.
TMK. Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ; taşınmazın satıcı tarafından bir bedel karşılığında alıcı ile aralarında kararlaştırılan bir tarihte alıcıya devretmeyi taahhüt ettiği , alıcının da bu satış vaadini ve karşılığında bir bedel ödemeyi kabul ettiği bir sözleşme türüdür.
Kanun koyucu bu sözleşmeleri resmi şekil şartına bağladığından şekil şartlarında eksiklik sözleşmenin geçersizliğine neden olmaktadır. Bu nedenle bu sözleşmeler uzman kişiler tarafından özenle hazırlanmalı ve ihtilaf durumunda her iki tarafın da haklarını koruyucu maddeler içermelidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde hazırlanmalıdır. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Noterde onaylama biçiminde imzalan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen teoride ve uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebildiği kabul edilmektedir. Tapu sicil memurları taşınmaz satışına ilişkin resmi senedi / sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenlemelerinde kanuni bir engel bulunmamaktadır.
Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tapu siciline şerh edilemeyen sözleşmeler de elbette ki resmi şekil şartına sağladığı sürece geçerlidir. Ancak tapu siciline şerh edilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine taraf olan ve kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen alıcı taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiği takdirde, sözleşmeye taraf olan alıcı sözleşmeden kaynaklı haklarını üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir.
Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez.
Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları :
*Noterde resmi senet şeklinde düzenlemesi ve iki tarafça imzalanması
*Sözleşmeye konu taşınmazın tapulu bir taşınmaz olması
*Taşınmazı alacak olan tarafın ödeyeceği bedel açık ve net şekilde sözleşmede belirtilmeli ve bu bedelin ne şekilde ödeneceği de açık ve net olmalıdır.
Yine bu sözleşmeler için noterlikler taraflardan sözleşme tarihi ile aynı tarihi taşıyan yani aynı gün ilgili belediyeden alınmış taşınmazın emlak rayiç bedelinin sunulması talep edilmektedir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN
İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
*T.C.YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas:2010/6611
Karar:2010/7988 Karar Tarihi: 08.07.2010
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ - HUKUKİ İŞLEMİN ZORUNLU ŞEKİL KOŞULUNA UYULMADAN YAPILMASININ SÖZLEŞMEYİ GEÇERSİZ KILACAĞI - SÖZLEŞMENİN İFASININ İSTENEMEYECEĞİ - İSTEMİN HÜKÜM ALTINA ALINMASININ İSABETSİZ OLUŞU
ÖZET: Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Kanunun geçerlilik şartı olarak öngördüğü bir hukuki işlemin zorunlu şekil koşuluna uyulmadan yapılması, o sözleşmeyi geçersiz kılar. Biçimine uygun düzenlenmeyen bir sözleşmeye dayanılarak da o sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden, karşı tarafın iyiniyetli olup olmamasının da bir önemi yoktur. Mahkemece, yapılan saptama gözden kaçırılarak davanın reddi yerine orta yerde biçimine uygun sözleşme varmış gibi istemin hüküm altına alınması doğru değildir.
*T.C YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2008/ 3543
Karar: 2008 / 8902 Karar Tarihi: 26.06.2008
İTİRAZIN İPTALİ DAVASI - CAYMA AKÇESİ - TAŞINMAZ MALIN VEYA PAYININ MÜLKİYETİNİN DEVRİ YA DA DEVİR VAADİNİ ÖNGÖREN SÖZLEŞMELERİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASI GEREĞİ - GEÇERLİ OLMAYAN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNE DAYANILARAK CEZAİ ŞART İSTENEMEYECEĞİ
ÖZET: Dava, tapulu taşınmazın başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler.
